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中古マンション売買後に気をつけるべき瑕疵担保責任とは?

中古マンションの売買は通常の物品を取引するのとは異なり、売り主側に瑕疵担保責任というものが生じます。
引き渡し前に物件の状態をまとめた物件状況報告書が作成されますが、この書類に記載がない欠陥が発見された場合、売り主は損害賠償を行わなければなりません。

 

 

 

中古マンション売却時に生じる瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任において欠陥とされる範囲は、その物件で通常の生活を送ることが出来るかどうか、という点から判断されます。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、その他生活に必要なガスなどの設備面に問題があった場合、瑕疵担保責任によって賠償を行う必要性が生じるのです。

では、集合住宅である中古マンションは個別の物件だけでなくエントランスやエレベーターホールなどの共有部分が存在しますが、その部分についてはどう扱われるのでしょうか。
瑕疵担保責任は共有部分については適用されず、あくまでも専有部分のみを対象としたものとなります。
マンション内の共有部分に不具合が生じた場合には、管理会社側が対応を行うことになるため、売り主が対応をする必要はありません。

売り主側にとっては売却後も気が休まりにくくなる悩ましい制度ともいえますが、実際に適用される範囲は限られています。
たとえばフローリングに傷を見つけた設備が老朽化しているなどの問題は、瑕疵担保責任の範囲に含まれないのが一般的です。中古物件であれば多少傷などがあることは当然といえますし、その問題によって通常の生活が送れなくなるわけではありません。また老朽化についても築年数が経過していれば当然生じるものとみなされますので、瑕疵担保責任には含まれないことになります。

損害賠償請求権はいつまで有効か

瑕疵担保責任を負うことは売り主として当然のことといえますが、その期間が延々と続いてしまうようでは、売る側にとって負担が大きくなってしまいます。
民法において瑕疵担保責任は原則的に物件引き渡しから10年間とされており、その期間をすぎると買主は損害賠償の請求権を失います。
また、損害賠償は原則的に買主が欠陥を発見してから1年以内に申し出を行わなければならないと定められています。

これらの原則に乗っ取り取引を行うと、売り主は中古マンション売却後10年にもおよぶ期間、損害賠償の申し出に対し対応を行わなければなりません。
もともと中古である物件ですから、10年という期間が経過すれば自然と不具合が生じる機会も増えるでしょう。
売り主側の負担を小さくするため、個人が物件を売却する際には特約を結ぶのが一般的となっています。
損害賠償の請求権について引き渡し後から数ヶ月など、期間をあらかじめ定めた上で売買取引を行うのです。
築年数が長く20年から30年ほど経過している物件については、瑕疵担保責任を負わないという取り決めを行うことも可能となります。

こうした特約を結ぶことができるのはあくまでも個人が売却を行うケースであり、不動産会社が中古マンションを買い取って売却をする場合に宅建業法によって定められた基準にのっとる必要があります。
不動産会社は企業ですので、消費者側の権利を害するような契約を結ぶことはできないのです。
特約によって瑕疵担保責任の期間を大幅に限定する、あるいは免除するといったことは個人の売り主が取引をする場合にのみ有効となります。

損害賠償のトラブルを避けるために

売却後、瑕疵担保責任に関連する問題を避けるためには、事前に買主に対し物件の詳細をしっかりと告知することが大切となります。
瑕疵担保責任の対象となる範囲はあくまでも告知されていなかった欠陥に限定されていますので、事前に報告されている部分については責任を負う必要がないからです。

ここで注意しておきたいのが、瑕疵とされる範囲が物件そのものの状態に限定されていないという点です。
その物件において大きな事故があった・自死があったなどの心理的瑕疵についても、事前に告知しておく必要があります。
こうした情報を隠した状態で売却を行うと、後に損害賠償を請求されてしまう可能性があるのです。

なお売り主が瑕疵を意図的に隠蔽した場合には、契約時に取り決めた特約が無効となるケースもあります。
悪意をもって瑕疵を隠し責任を逃れるために特約を結んだと判断された場合、民法の原則にのっとり10年という期間、損害賠償に対応する義務が生じてしまいます。
事前にしっかりと物件の状況を報告し、不具合や瑕疵についてきちんと買主に伝えていれば、特に大きな問題が起こることはないでしょう。

他には、売り主の負担をより軽減する方法として、瑕疵担保責任を対象とした保険商品が挙げられます。
瑕疵が発見され損害賠償を受けた場合に保険金を受けることができるというもので、気がついていなかった瑕疵が後から見つかった場合にも、保険金によって賠償金をカバーすることができます。
不動産会社によって自社を通じた中古物件の売買に対し、独自の保証を行っている場合もあるので、こうした保証サービスを提供する不動産会社を通して売却を行えば、損害賠償のリスクを減らすことができます。

 

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